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成交普遍低于评估价 多数房产要求付全款

 一套市场评估价近78万元的房产,通过网络司法拍卖,成交价仅56万元左右。这是4月17日市第一人民法院在淘宝网成交的一套司法拍卖房产。通过拍卖,竞标者以低于市场价近12万的价格获得心水房产。

 
  自2014年1月1日至今,市第一人民法院通过网拍成交的房产总计达到221宗,成交率高达94.85%。性价比较高、竞争者较少,是许多市民参与竞拍的主要因素。
 
  业内人士预计,伴随着网络司法拍卖模式的日益成熟,未来将有越来越多的市民会参与这种拍卖,从而淘到实惠房源。
 
  18处房产正在进行网上拍卖
 
  打开淘宝首页,点击“司法拍卖”这个栏目,选择中山市第一法院的拍卖页面,便可浏览各种正在进行网拍的房产。
 
  5月21日上午11时40分,淘宝网上显示中山共计有18处房产处于拍卖状态,且都显示有截止时间。另外,还有13处房产即将于5月28日开始网拍。
 
  记者从市第一人民法院获悉,司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产,在被执行人逾期不履行义务时,依法以公开竞价的方式卖给出价最高的竞买人,并用所得金额清偿债务的执行行为,是人民法院执行中的一种强制处分措施。
 
  淘宝网一工作人员告诉记者,司法拍卖具有法律严肃性,不同于商业拍卖。竞拍成功后参与者的保证金会转移到法院的支付宝账户中,如果竞拍到了商品没有付余款的话,法院可以裁定重新拍卖。
 
  另外,如果重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失,由竞拍者承担,法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的,会退还;保证金数额不足的,可以责令补交,拒不补交的,法院强制执行。
 
  假设某件拍品的拍卖结束时间是8月8日22时,如果在8月8日21时58分15秒,有竞买人出价,那么系统将拍卖结束时间自动延长至8月8日22时3分15秒;如果在22时3分有竞买人出价,那么系统将自动延时到22时8分。以此类推,直到最后两分钟没有新的竞买人出价,那么该拍品的竞拍结束。
 
  网拍房产成交率高达94.85%
 
  市第一人民法院公布的数据显示,2014年1月1日至2015年5月5日,通过网拍房产成交221宗,总成交额134706202元,成交率高达94.85%,占了全部拍品比重的74.41%。
 
  另外,在竞拍成功的买受人地域分布中,居住在中山的居多,其次是珠三角及省内各市县;再次为临近的广西、贵州、云南、经济较发达的江浙地区等。其中,由港澳台籍人士购买的拍品有6宗,涉及港澳人士6人、台湾地区居民1人,成交的拍品主要集中在房产(5宗)和土地(1宗),总成交金额高达7867241元。
 
  虽然房产司法拍卖日渐受到市民青睐,不过这种拍卖与市场上的买卖毕竟不同,当中仍存在许多细节需要参与者留意。
 
  购买市场上的二手房时,一些税费可以由卖方承担。但司法拍卖中产生的拍卖价、各种过户税费等,绝大多数需买家全额承担。而且有些房产可能以前没有过户,需要缴交两次过户费用,这些成本都需要竞买人在拍前了解清楚。比如近期中山第一法院在淘宝网上拍卖的房产,绝大多数需要由买房承担相关税费。
 
  另外,淘宝网一工作人员告诉记者,绝大多数参与司法拍卖的房产,需要一次性付款。根据司法拍卖规定,竞拍成功需要短时间内一次性支付拍卖款,但动辄数百万元的房子,不是每个人一下子能承担的。
 
  有房产低于评估价23万元成交
 
  通过网拍,竞得的房产是否比市场价更低?
 
  记者查询近期拍卖成功的房产发现,这些竞拍房产的最终成交价,比最初的评估价普遍低3万—10万元不等。在近期,石岐区富康路6号18幢404房将进行第二次拍卖,最终的成交价甚至比评估价低近23万元。
 
  公布资料显示,该房产所在小区东临豪程路,南临嘉盈苑花园,地段较好。房产综合成新率为80%,位于第四层。在拍卖时,起拍价为63.5万元,项目竞买记录达到55次,最终以77.7万元成交,而其市场评估价高达102.4万。
 
  另外,从公开资料来看,也有部分地段较好的房子,成交价甚至比评估价还高。
 
  比如位于港口镇星晨花园的一处房产,评估房地产建筑面积为119.97平方米,起拍价为61万,市场评估价为84.8万。经过66次出价,最终以90万的价格成交,超过市场评估价将近5万元。
 
  于今年2月15日成功拍卖的南区一套房产,同样得到市场较多关注,成交价也远高于评估价。当时,这一房产周边以自建民房为主,项目所在片区原为旧城中村,规划布局较差,其起拍价22.8万元,评估价为33.4万元。但经过73次出价,这一房产最终以48.2万元成交,超过评估价将近15万元。
 
  拍卖小知识
 
  1.保证金制度
 
  参加一笔拍卖交易,不管拍卖的价格和该宝贝想要竞拍的件数,都只需缴纳一次保证金。法院为每一款拍品单独设置了一口价保证金,在报名时,系统锁定的保证金金额为一口价保证金金额。
 
 
  在对拍品第一次确认出价竞拍前,竞拍者需要报名缴纳保证金,如您的支付宝账户中有足够的余额支付拍卖保证金,系统会自动锁定该笔款项,并在您的支付宝账户余额中显示为不可用余额,点此查看详细拍卖流程。
 
  2.锁定期限
 
  如果拍品拍卖成功,竞价领先者保证金将转化为部分拍卖款直接划扣给法院指定账户,其余竞价不成功者保证金在3天内释放。如果拍卖不成功,则所有人保证金都将在3天内释放。
 
  3.拍卖评估价
 
  评估价格是指依据一定的评估方法,客观合理价格所做的估计,它以市场交易价格为基础。
 
  南方日报记者 游玉华
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