房贷新政惠及楼市 二手房先火

 二套房认定新政和信贷政策的放松，令整个市场看到了楼市回暖的预兆。从新政公布至今的近半个月里，北京楼市已经开始产生一些新的变化。尤其是自8月份以来逐步表现出回暖势头的二手房市场，在新政的推动下，已经表现出新增客源增长、成交周期缩短等特征。业内预计，北京楼市有望在四季度稳定回升。

 新房、二手房看房人增多

  在新政影响下，二手房市场的表现更为突出。

  据链家地产市场研究部统计，10月1日-14日，北京市二手住宅网签量为1722套，比上月同期下降51%。在业内看来，虽然二手房网签量有显著下降，但主要是受十一假期影响。而新增房客源量更能反映当下的市场趋势。

  链家地产市场研究部统计数据显示，10月1日-12日链家新增房源上涨4.7%，新增客源量上涨38%，单量较9月同期上涨了90%。

  记者在走访北京多家中介门店时也了解到，新政出台之后，不少门店的咨询和带看量有明显增长，之前的观望群体也开始考虑出手。

  新房市场方面，由于新政出台时间不长，众多项目的策略调整并不显著，市场仍略显胶着。据机构统计，十一假期之后至今，北京仅有位于房山的首开熙悦山澜庭和昌平的蔚云府开盘，2个项目累计新增供应570套，市场新增供应量与节前一周(9.22-9.28)相比下降46%，累计新增供应面积达4.4万平方米，与节前一周相比大幅下跌60%。

  不过，面对新政，新房市场上的改善型人群显得更为活跃。位于亦庄的一个改善型项目开发商介绍，受制于信贷条件，主打改善牌的亦庄市场在上半年较为沉寂，项目的不少意向客户之前苦于首付不足而一直观望，新政出台后，项目的到访量有明显提升。

  四季度或将平稳回暖

  虽有新政利好，但北京楼市仍面临库存高企的难题。来自亚豪机构统计数据显示，至10月7日，北京商品住宅可售套数达到91265套的高位。这是北京楼市最近30个月的库存量最高点。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，库存上升势头决定了价格上涨的可能性极低。虽然目前网传一些房企的酝酿涨价，但仅依靠房贷新政，短期内北京楼市不能快速去化，基本没有房价上涨的空间。

  业内普遍表示，随着政策层面的利好传导至楼市需求层面，一方面会强化购房者看待后市的信心，另一方面也实际降低了首次改善型购房的首付比例和信贷成本，从而拉动处于观望期、暂缓购房计划的客群开始入市成交，预计四季度北京商品住宅的成交量将会有所上升。但受制于手中的存货，四季度众多楼盘的价格增幅也将会保持平稳。

  “930新政”

  2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。通知中包括：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  而此前，银行执行“认房又认贷”的限贷政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，利率不得低于基准利率的1.1倍；暂停第三套及以上住房放贷。

  ■ 追踪

  7折利率无踪 9折还是“有条件”

  银行执行积极性并不高

  “央行房贷新政出台半个月，北京也没见多大动静。”日前，有买房人向记者抱怨，自己问到的银行贷款利率还都是基准利率。

  昨天，北京一位房地产业内人士也告诉记者，自己买房，“托关系才办到9.5折的贷款利率”。

  记者随后也致电工商银行、农业银行、建设银行和中国银行在京部分支行，四大行工作人员均告诉记者，现在买房办贷款就是基准利率，没有利率优惠。

  综合记者了解到的消息，在北京，四大行首套房贷利率普遍水平还在基准利率，其他一些银行利率优惠能到9折，9折以下基本没有。

  但根据两家中介机构提供的消息，类似中信银行、汇丰银行、北京农商行、浦发等，首套房9折的利率优惠在新政策出台前就有，房贷新政出台前后没有变化。而且都有附加条件，诸如一定额度的存款要求，或者需要贷款人买保险、理财产品；有的银行对客户身份还有要求，例如世界500强企业的员工等。

  率先表态实行房贷新政的招商银行，在贷款利率优惠上也有附加条件。记者从招商相关人士处了解，个人存一年贷款额的5%，可以在贷款上享受9.5折优惠；个人存一年贷款额的15%，可以在贷款上享受9折优惠。

  7折利率银行“肯定亏本”

  商业银行执行央行房贷新政的积极性为什么不高？

  有银行业内人士表示，当下，不少银行的保本理财、无风险理财年化收益率都在5%的水平，银行贷款利率再给相应优惠，可能会使银行自己都亏本。

  目前，五年以上贷款基准利率为6.55%，按9折、8折、7折算，利率水平分别为5.90%、5.24%、4.59%。如果按照银行业内人士的逻辑，贷款利率7折“肯定要亏本”。

  兴业银行首席经济学家鲁政委此前也表示，银行的现有资金成本显著高于4.59%的水平，实际操作中对首套房贷执行基本利率的0.7倍事实上不可能。

  有分析人士还认为，央行的政策只是给了一个指导性意见，商业银行从自身经营角度考虑，自然倾向于更高收益的业务。

  北京中原地产首席分析师张大伟认为，除非全面降准，或者央行单独对银行给出针对首套房贷的额度，否则不会提高银行房贷优惠的积极性。