11月楼市调控加码 多因素造成市场成交回落

 继10月份市场降温以来，11月中上旬全国主要城市的住宅成交量继续下调。

根据中原地产的统计显示，全国54个主要城市11月中上旬住宅合计签约15.36万套，同比下滑10.7%，连续2个月出现环比下调。业内人士指出，本次调控执行力度空前，让一些政策力度不大的城市倍感压力，预计这些城市很可能会出台补充措施。

多城市楼市调控加码

11月10日，杭州宣布开始暂停发放第三套及以上住房贷款、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例，即拥有1套住房并已结清购房贷款的首付款比例从不低于20%调整为不低于30%；拥有1套住房但未结清的，首付款比例从不低于50%调整为不低于60%；拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款，并加强对首付和土地竞买资金的来源审核。

11月14日，武汉主城区限购升级，本地人限购两套房，外地人购首套房需连续两年社保或个税证明，补缴无效，且限购一套。在上述限购范围内，首套房商贷首付比从25%升至30%。本地家庭二套房为普通商品房的，首付比最低50%，为非普通商品房的，最低首付70%；三套限购。同时，武汉的新政还要求，宅地出让土地保证金不低于起拍价的60%，严格控制高地价、高溢价项目出现。对不接受价格指导的开发商，暂缓发放预售许可证；对于已批商住房项目，预售期间不得涨价。

就在武汉继续收紧调控的第二天，即11月15日，深圳市住房公积金管理中心官网发布通知称，深圳职工家庭首套房公积金贷款最低首付比从20%升至30%，二套房首付比从30%升至70%。目前深圳职工家庭首套房申请公积金贷款，基准利率为5年以上3.25%，5年及以下2.75%；二套房申请公积金贷款，贷款利率为基准利率的1.1倍。购买第三套住房的不予申请公积金贷款。

随后的11月17日，成都也出台了最新的调控政策，在成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区范围内购房，居民家庭有1套住房未结清相应贷款，再次申请贷款购房，首付款比例不得低于70%；居民家庭购买第三套及以上的，暂不提供贷款支持。在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得购买商品住房。

此外，有消息称，近日银监会发布通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查。内容包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域等。

通知点名的16个热点城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

业内人士指出，本次调控执行力度空前，让一些政策力度不大的城市倍感压力，预计这些城市很可能会继续出台补充措施。

35城商品住宅存销比接近历史低位

10月一手商品房库存继续下滑。易居研究院刚刚发布的数据显示，截至2016年10月底，35个城市新建商品住宅库存总量为23726万平方米，环比减少1.4%，同比减少10.8%。这是35城同比库存数据连续15个月下跌。

10月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近近六年最低点，即2011年2月7.5个月的数值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分一、二线城市去库存周期明显偏低，说明供求关系面临失衡。而此类城市在10月份前后纷纷出台了限购限贷等政策，这将有效抑制各类投资投机需求，并给予此类城市一个缓冲期，进而可以积极有效补充库存。预计部分城市未来几个月去库存周期或略有扩大的可能。

70大中城市房价涨幅回落

10月份70大中城市房价数据当中，一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点； 10月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.9%，比9月份回落0.3个百分点；此外，一线城市新建商品住宅同比涨幅也出现回落。

亚豪机构市场总监郭毅认为，从数据变化可以看出，一线和热点二三线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。

国庆前后的这一轮全国性的房地产市场调控，收紧程度之严，波及范围之广，为2011年之后近5年之最，由此也使得延续了一年多的此轮房地产快速上涨周期被中断。在这其中，大量二三线城市重启限购、限贷，直接对购房需求的资格设限，使得需求基数锐减，而需求量的减少也使得市场价格趋于稳定，而从一线城市来看，影响需求的则主要是判断后市走向和价格上涨空间的市场预期。以北京为例，增加未来土地供应，以及“限房价、竞地价”使得需求方对于未来市场预期发生改变，主动延迟购房计划。而从未来市场发展来看，一线城市与二三线城市房价走势也将出现分化。

从二三线城市来看，由于供应量相对充足，受到需求萎缩的影响，明年市场价格将出现较大波动，而一些库存相对较大的城市，甚至可能触发楼盘降价现象的发生。而对于一线城市而言，由于未来可供变现的供应量有限，因此在需求萎缩的同时，供应也将相应大幅下滑，新房市场供应将处于微妙的供需平衡状态，因此房价走势将趋于平稳，出现大幅下滑的可能性较小。